Avec la maturation du march\u00e9 de l’investissement d’impact, nous avons constat\u00e9 des changements encourageants, comme le fait que les propri\u00e9taires d’actifs et les gestionnaires de fonds accordent d\u00e9sormais plus d’attention \u00e0 l’aspect \u00ab social \u00bb ou \u00ab S \u00bb de l’ESG, alors qu’au d\u00e9part, l’accent \u00e9tait mis sur la durabilit\u00e9 environnementale (le \u00ab E \u00bb).<\/p>\n
Un probl\u00e8me social qui recoupe \u00e0 la fois les cat\u00e9gories sociales et environnementales et qui a pris de plus en plus d’importance au Canada est la p\u00e9nurie structurelle de logements abordables. Le besoin de logements plus abordables a \u00e9t\u00e9 bien document\u00e9 au Canada : les logements co\u00fbtent 34 % de plus<\/a> que le revenu m\u00e9dian des m\u00e9nages et les plus grandes villes du Canada figurent en t\u00eate de liste des villes les moins abordables d’Am\u00e9rique du Nord. En revanche, les solutions tangibles, et plus particuli\u00e8rement le r\u00f4le imp\u00e9ratif du capital priv\u00e9, pour r\u00e9soudre la crise du logement ont \u00e9t\u00e9 moins clairement formul\u00e9es.<\/p>\n Il s’agit d’un probl\u00e8me mondial<\/a>, pas seulement canadien, et ce que nous pouvons apprendre en regardant \u00e0 l’\u00e9tranger, c’est que l’investissement d’impact est un \u00e9l\u00e9ment essentiel de la solution. Il y a un besoin important de capitaux priv\u00e9s pour aider \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 cette p\u00e9nurie d’approvisionnement par le biais de mod\u00e8les de dette et de capitaux propres.<\/p>\n Le nombre d’investisseurs int\u00e9ress\u00e9s augmente, et les capitaux commencent \u00e0 affluer \u00e0 un rythme soutenu dans d’autres parties du monde. Par exemple, l’investissement dans des fonds de logement abordable a \u00e9t\u00e9 le plus grand contributeur \u00e0 la croissance du march\u00e9 de l’investissement d’impact social au Royaume-Uni, repr\u00e9sentant 42% du march\u00e9 qui est estim\u00e9 \u00e0 5,1 milliards de livres (6,7 milliards de dollars)<\/a>. De nombreux fonds \u00e9mergents offrent un financement de type equity pour acqu\u00e9rir ou d\u00e9velopper des propri\u00e9t\u00e9s par le biais de structures de location. Il s’agit d’une partie de la solution au probl\u00e8me de l’accessibilit\u00e9 au logement au Royaume-Uni<\/a>, o\u00f9 il y a une p\u00e9nurie de 60 000 logements par an et o\u00f9, comme au Canada, les prix des logements ont augment\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n Le financement des agences gouvernementales britanniques, en tant que co-investisseurs dans les fonds<\/a> plut\u00f4t que dans leur r\u00f4le traditionnel de subventionneur, a \u00e9t\u00e9 un signe important de support alors que le march\u00e9 britannique arrive \u00e0 maturit\u00e9. Le paysage des gestionnaires de fonds \u00e9volue \u00e9galement ; les gestionnaires de fonds, autrefois sp\u00e9cialistes de l’impact, comprennent d\u00e9sormais plusieurs des plus grands gestionnaires d’actifs mondiaux, qui cr\u00e9ent des fonds pour fournir des logements abordables et sp\u00e9cialis\u00e9s, ainsi que des logements pour lutter contre l’exclusion li\u00e9e au logement, et qui aspirent souvent \u00e0 lever des centaines de millions de dollars.<\/p>\n Le flux d’investissements institutionnels dans ce secteur s’explique par le fait que les fonds pour le logement abordable pr\u00e9sentent de solides arguments financiers : diversification du portefeuille, revenus \u00e0 long terme li\u00e9s \u00e0 des indices, combin\u00e9s \u00e0 une demande importante de capitaux priv\u00e9s.<\/p>\n La SCHL a pour \u00ab objectif ambitieux<\/a> \u00bb d’\u00e9liminer les besoins en logement d’ici 2030. Bien que les efforts se soient multipli\u00e9s \u00e0 ce propos, par exemple le Fonds d’innovation en mati\u00e8re de logement abordable de la SCHL et les fonds de logement abordable de New Market Funds, nous commen\u00e7ons seulement \u00e0 voir appara\u00eetre au Canada l’app\u00e9tit des investisseurs qui s’est manifest\u00e9 au Royaume-Uni, malgr\u00e9 une ampleur comparable de probl\u00e8mes et d’opportunit\u00e9s.<\/p>\n L’investissement d’impact dans le logement abordable au Canada n’est \u00e9videmment pas nouveau, mais il y a encore peu de fonds qui s’engagent \u00e0 fournir des logements abordables \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 en fonction des besoins de la communaut\u00e9, en travaillant en partenariat avec les parties prenantes locales. Cette approche de partenariat communautaire est essentielle pour investir dans des logements qui fonctionnent \u00e0 long terme.<\/p>\n Au Canada, la plupart des \u00ab logements abordables \u00bb sont fournis par le biais de mandats confi\u00e9s \u00e0 des d\u00e9veloppeurs priv\u00e9s dans le cadre d’ensembles plus vastes, destin\u00e9s \u00e0 des prix de march\u00e9. Les types de logements fournis dans le cadre de ces projets se limitent souvent \u00e0 des unit\u00e9s plus petites, d’une chambre \u00e0 coucher ou d’un studio, qui ne conviennent pas aux nombreuses familles qui ont besoin de logements abordables.<\/p>\n En outre, la dur\u00e9e du bail limit\u00e9e \u00e0 10-20 ans est inad\u00e9quate, car une fois cette p\u00e9riode initiale \u00e9coul\u00e9e, le logement revient souvent au prix du march\u00e9, ce qui entra\u00eene des probl\u00e8mes de s\u00e9curit\u00e9 d’occupation et une perte d’impact au fil du temps. Pour avoir un impact durable, l’abordabilit\u00e9 devrait id\u00e9alement \u00eatre perp\u00e9tuelle, int\u00e9gr\u00e9e d\u00e8s le d\u00e9part dans les contrats de location et de partenariat.<\/p>\n Il faut \u00e9galement pr\u00e9ciser ce que nous entendons par \u00ab abordable \u00bb. Alors que la d\u00e9finition standard lie les loyers abordables aux loyers du march\u00e9, la croissance des loyers du march\u00e9 \u00e9tant syst\u00e9matiquement sup\u00e9rieure \u00e0 celle des revenus, l’accessibilit\u00e9 diminue avec le temps. Une mesure plus appropri\u00e9e de cette accessibilit\u00e9 serait fond\u00e9e sur le revenu<\/a>, en fixant les loyers abordables \u00e0 une proportion maximale des revenus nets m\u00e9dians des m\u00e9nages, ajust\u00e9s en fonction de la g\u00e9ographie et du nombre de chambres \u00e0 coucher.<\/p>\n Enfin, il existe des probl\u00e8mes secondaires tels que l’activit\u00e9 d’investissement dans le logement qui gonfle les \u00e9valuations des biens immobiliers<\/a>, ce qui a pour effet d’exclure involontairement les b\u00e9n\u00e9ficiaires servis par des investisseurs tels que les r\u00e9gimes de retraite publics. Ces impacts n\u00e9gatifs doivent \u00eatre mieux appr\u00e9hend\u00e9s et communiqu\u00e9s lors de la croissance du secteur.<\/p>\n Plusieurs des d\u00e9fis susmentionn\u00e9s ne sont pas uniques au Canada. Nous pouvons \u00e0 nouveau nous tourner vers les march\u00e9s d’investissement social qui ont d\u00e9j\u00e0 une longueur d’avance pour \u00e9viter les pi\u00e8ges et veiller \u00e0 ce que la qualit\u00e9 et la pertinence des logements fournis, ainsi que l’int\u00e9grit\u00e9 de l’impact, soient au c\u0153ur de la croissance du march\u00e9 canadien.<\/p>\n La croissance rapide du march\u00e9 au Royaume-Uni s’est accompagn\u00e9e de questions et d’incoh\u00e9rences sur la mani\u00e8re dont l’impact est mesur\u00e9, suivi et rapport\u00e9. Alors que de nombreux gestionnaires de fonds et fournisseurs de logements ont d\u00e9velopp\u00e9 des partenariats positifs, il n’y a pas toujours de transparence sur les caract\u00e9ristiques de risque et de rendement des investissements<\/a> ou d’honn\u00eatet\u00e9 sur l’additionnalit\u00e9 de l’impact – c’est-\u00e0-dire l’impact r\u00e9el qui est r\u00e9alis\u00e9 – de n’importe quel investissement donn\u00e9.<\/p>\nUn march\u00e9 en pleine croissance<\/h2>\n
Que constatons-nous au Canada ?<\/h2>\n
Obstacles \u00e0 l’augmentation de l’investissement d’impact dans le logement abordable au Canada<\/h2>\n
Normalisation des approches de gestion de l’impact<\/h2>\n