Alors que l\u2019int\u00e9gration des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans les d\u00e9cisions d\u2019investissement immobilier est devenue courante au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie, le r\u00f4le des pr\u00eateurs dans cette \u00e9volution a souvent \u00e9t\u00e9 n\u00e9glig\u00e9. Les pr\u00eateurs immobiliers int\u00e8grent de plus en plus les consid\u00e9rations ESG dans les processus d\u2019origination, de souscription et de diligence raisonnable, et s\u2019engagent avec les emprunteurs sur les questions de durabilit\u00e9 tout au long de la dur\u00e9e du pr\u00eat. L\u2019identification et l\u2019int\u00e9gration dans le processus de pr\u00eat des facteurs ESG qui sont importants \u2013 c\u2019est-\u00e0-dire que l\u2019omission, l\u2019occultation ou la d\u00e9claration erron\u00e9e de ces facteurs pourrait raisonnablement influencer les d\u00e9cisions des investisseurs \u2013 peuvent contribuer \u00e0 att\u00e9nuer les risques au stade de la souscription et, en fin de compte, \u00e0 r\u00e9duire le risque des actifs tout au long de la p\u00e9riode de d\u00e9tention jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du pr\u00eat.<\/p>\n\n\n\n
Les pr\u00eateurs qui s\u2019appuient uniquement sur des transactions comparables sur le march\u00e9 pour la souscription, sans int\u00e9grer les facteurs de risque ESG mat\u00e9riels et les informations non financi\u00e8res importantes, peuvent ne pas traiter les probl\u00e8mes qui se transforment en risques financiers tangibles. Par cons\u00e9quent, les investisseurs qui ne tiennent pas compte des consid\u00e9rations ESG peuvent mal \u00e9valuer les opportunit\u00e9s d\u2019investissement et subir des d\u00e9pr\u00e9ciations ou des pertes plus importantes sur les pr\u00eats.<\/p>\n\n\n\n
En outre, en engageant les emprunteurs sur les questions ESG importantes tout au long de la p\u00e9riode de d\u00e9tention, les pr\u00eateurs peuvent avoir la possibilit\u00e9 d\u2019am\u00e9liorer la s\u00e9curit\u00e9 et la pr\u00e9visibilit\u00e9 des revenus et peuvent inciter les emprunteurs \u00e0 am\u00e9liorer leurs performances ESG de mani\u00e8re mutuellement b\u00e9n\u00e9fique, ce qui permet d\u2019obtenir des r\u00e9sultats positifs au niveau de l\u2019immobilier, tels qu\u2019une meilleure attraction et r\u00e9tention des locataires.<\/p>\n\n\n\n
De nombreuses approches d\u2019int\u00e9gration ESG issues de l\u2019investissement en actions dans l\u2019immobilier sont transf\u00e9rables aux pr\u00eats hypoth\u00e9caires commerciaux. La cl\u00e9 de l\u2019adaptation des pratiques ax\u00e9es sur les capitaux propres \u00e0 l\u2019investissement dans la dette consiste \u00e0 d\u00e9terminer comment dimensionner les demandes d\u2019informations ESG et rationaliser l\u2019approche de l\u2019int\u00e9gration. L\u2019int\u00e9gration de l\u2019ESG doit \u00eatre envisag\u00e9e \u00e0 trois stades du processus d\u2019\u00e9mission de la dette hypoth\u00e9caire commerciale :<\/p>\n\n\n\n
1) Origination\/souscription : <\/b>La collecte et l\u2019\u00e9valuation des informations ESG \u00e0 ce stade sont cruciales pour contextualiser une opportunit\u00e9 de pr\u00eat hypoth\u00e9caire commercial. Les pr\u00eateurs avertis utilisent de plus en plus des listes de contr\u00f4le ESG lors de la souscription afin d\u2019obtenir une meilleure visibilit\u00e9 sur les questions ESG importantes, ce qui a un impact significatif sur l\u2019attractivit\u00e9 du pr\u00eat hypoth\u00e9caire et les conditions n\u00e9goci\u00e9es. Les facteurs \u00e0 consid\u00e9rer incluent (mais ne sont pas limit\u00e9s \u00e0)\u00a0:<\/span><\/p>\n\n\n\n a) <\/strong><\/span>Certifications de b\u00e2timents ax\u00e9es sur le d\u00e9veloppement durable<\/span><\/i> : Ils peuvent offrir une validation par une tierce partie des caract\u00e9ristiques environnementales et\/ou sociales d\u2019un bien immobilier, et le rendre plus comp\u00e9titif du point de vue de l\u2019attraction\/r\u00e9tention des locataires et de l\u2019exploitation (par exemple, am\u00e9lioration de la qualit\u00e9 de l\u2019air \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur).<\/span><\/p>\n\n\n\n b) <\/strong><\/span>Performance op\u00e9rationnelle de l\u2019actif sous-jacent<\/span><\/i> : Des mesures objectives de l\u2019efficacit\u00e9 op\u00e9rationnelle, telles que le score ENERGY STAR Portfolio Manager (la r\u00e9f\u00e9rence du secteur pour les b\u00e2timents commerciaux), ainsi que l\u2019intensit\u00e9 de la consommation d\u2019\u00e9nergie et les co\u00fbts d\u2019exploitation, peuvent influencer la capacit\u00e9 de l\u2019emprunteur \u00e0 assurer le service de sa dette.<\/span><\/p>\n\n\n\n c) <\/strong><\/span>R\u00e9putation : <\/span><\/i>La r\u00e9putation d\u2019exploitation de l\u2019emprunteur, les relations existantes avec la communaut\u00e9 et les parties prenantes et les controverses potentielles (par exemple, les ant\u00e9c\u00e9dents de \u00ab r\u00e9no-\u00e9victions \u00bb pour les propri\u00e9taires d\u2019immeubles collectifs) peuvent avoir un impact sur les perspectives d\u2019un pr\u00eateur quant au potentiel de revenu et de cr\u00e9ation de valeur du bien immobilier.<\/span><\/p>\n\n\n\n d)<\/strong><\/span> Proximit\u00e9 des commodit\u00e9s et des transports en commun<\/span><\/i>\u00a0: Des mesures objectives telles que les scores de marche, de v\u00e9lo et de transport en commun d\u2019un bien immobilier peuvent influencer sa capacit\u00e9 \u00e0 attirer et \u00e0 conserver des locataires solides.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n 2) Diligence raisonnable : <\/b>\u00c0 ce stade, certaines mesures ESG sont mesur\u00e9es, \u00e9valu\u00e9es et int\u00e9gr\u00e9es \u00e0 la th\u00e8se d\u2019investissement. Les signaux d\u2019alarme \u00e0 ce stade modifieront souvent la trajectoire de l\u2019investissement, n\u00e9cessitant au minimum un r\u00e9examen de la souscription. Par exemple, les pr\u00eateurs peuvent publier une \u00e9tude ou une liste de contr\u00f4le ESG qui s\u2019appuie sur les informations recueillies au cours de la phase de souscription, telles que\u00a0:<\/span><\/p>\n\n\n\n a) <\/strong><\/span>Les capacit\u00e9s de gouvernance du groupe emprunteur<\/span><\/i>, y compris l\u2019\u00e9valuation de ses politiques et de ses structures de gouvernance par le biais d\u2019entretiens avec le groupe emprunteur.<\/span><\/p>\n\n\n\n b) <\/strong><\/span>Les consid\u00e9rations relatives \u00e0 l\u2019\u00e9tat des biens et \u00e0 la r\u00e9silience climatique<\/span><\/i> par le biais d\u2019un examen des rapports d\u2019\u00e9valuation de l\u2019\u00e9tat des b\u00e2timents \u00e9tablis par des tiers et des \u00e9valuations de l\u2019exposition aux risques naturels (par exemple, sismiques) et aux risques climatiques physiques (par exemple, inondations, incendies de for\u00eat, \u00e9l\u00e9vation du niveau de la mer), tout en veillant \u00e0 ce qu\u2019une couverture d\u2019assurance ad\u00e9quate soit mise en place.<\/span><\/p>\n\n\n\n c) <\/strong><\/span>L\u2019\u00e9valuation de la contamination environnementale ou du risque li\u00e9 \u00e0 la pollution,<\/span><\/i> en veillant \u00e0 ce qu\u2019un rapport d\u2019\u00e9valuation environnementale du site et des conclusions d\u00e9taill\u00e9es soient pris en compte.<\/span><\/p>\n\n\n\n d)<\/strong><\/span> Le respect des exigences r\u00e9glementaires en mati\u00e8re de rapports sur l\u2019utilisation de l\u2019\u00e9nergie, la consommation d\u2019eau et\/ou les \u00e9missions de gaz \u00e0 effet de serre, <\/span><\/i>qui pourraient entra\u00eener des amendes ou des p\u00e9nalit\u00e9s pour le propri\u00e9taire en cas de non-respect de ces exigences.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n 3) Post-souscription (p\u00e9riode de d\u00e9tention) : <\/b>Les consid\u00e9rations de durabilit\u00e9 peuvent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es dans les processus de gestion de portefeuille principalement par le biais d\u2019un engagement avec l\u2019emprunteur. Par exemple\u00a0:<\/span><\/p>\n\n\n\n a)<\/strong> Parall\u00e8lement aux demandes d\u2019\u00e9tats financiers annuels, les pr\u00eateurs peuvent demander des informations sur le d\u00e9veloppement durable sp\u00e9cifiques \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 (par exemple, les projets d\u2019am\u00e9lioration du d\u00e9veloppement durable pr\u00e9vus et les initiatives en cours) afin de faciliter un dialogue constructif sur les possibilit\u00e9s d\u2019am\u00e9lioration du d\u00e9veloppement durable pour la propri\u00e9t\u00e9.<\/span><\/p>\n\n\n\n b)<\/strong> Les pr\u00eateurs peuvent discuter des am\u00e9liorations op\u00e9rationnelles ax\u00e9es sur le d\u00e9veloppement durable ou des possibilit\u00e9s de financement des r\u00e9novations (par exemple, les \u00ab pr\u00eats verts \u00bb).<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n En engageant de mani\u00e8re proactive les emprunteurs sur les consid\u00e9rations ESG pendant toute la dur\u00e9e du pr\u00eat, les pr\u00eateurs se positionnent non seulement pour r\u00e9ussir pendant la p\u00e9riode de d\u00e9tention, mais aussi pour d\u2019\u00e9ventuels renouvellements de pr\u00eats hypoth\u00e9caires et des opportunit\u00e9s de financement ult\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n Propri\u00e9t\u00e9<\/strong> :<\/strong> Nouvelle construction, bureau du centre-ville de Toronto<\/span><\/p>\n\n\n\n Caract\u00e9ristiques notables<\/strong> :<\/strong> Certification Platine du Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), le syst\u00e8me de construction \u00e9cologique le plus largement utilis\u00e9, avec des \u00e9nergies renouvelables sur site<\/span><\/p>\n\n\n\n La propri\u00e9t\u00e9 a \u00e9t\u00e9 construite en 2016 pour d\u00e9passer de loin les exigences du code du b\u00e2timent avec des caract\u00e9ristiques ax\u00e9es sur l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et l\u2019utilisation rationnelle de l\u2019eau. En cons\u00e9quence, il r\u00e9alise des co\u00fbts d\u2019exploitation (hors taxes fonci\u00e8res) environ 25 % inf\u00e9rieurs aux propri\u00e9t\u00e9s concurrentes. Cette r\u00e9duction a permis \u00e0 l\u2019emprunteur de rester concurrentiel tout en pratiquant un loyer net plus \u00e9lev\u00e9. En cas de turbulences sur le march\u00e9 et de baisse des loyers, les flux de tr\u00e9sorerie de l\u2019emprunteur resteront probablement plus r\u00e9silients que ceux de ses concurrents. Le pr\u00eateur a \u00e9galement pris en consid\u00e9ration la certification LEED Platine, le plus haut niveau d\u2019\u00e9valuation de LEED, afin de se prot\u00e9ger davantage contre les risques de baisse en r\u00e9pondant aux exigences de plus en plus \u00e9lev\u00e9es des locataires en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement durable.<\/p>\n\n\n\n Gr\u00e2ce aux caract\u00e9ristiques de durabilit\u00e9 du bien, l\u2019emprunteur a pu augmenter le produit du financement d\u2019environ 10 % tout en maintenant les bases du pr\u00eat \u00e0 un niveau de prix conforme \u00e0 celui du march\u00e9. Par cons\u00e9quent, la compr\u00e9hension globale des impacts ESG par le pr\u00eateur lui a permis d\u2019\u00eatre plus comp\u00e9titif que ses pairs, dont la souscription \u00e9tait uniquement bas\u00e9e sur les normes du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Comme nous l\u2019avons soulign\u00e9, les pr\u00eateurs ont de bonnes raisons d\u2019\u00e9tendre leur influence en ce qui concerne l\u2019engagement ESG dans les pr\u00eats hypoth\u00e9caires commerciaux. Il s\u2019agit notamment de cr\u00e9er un portefeuille de pr\u00eats plus r\u00e9silient, de b\u00e9n\u00e9ficier des tendances plus larges du march\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 des primes ou des r\u00e9ductions d\u2019\u00e9valuation bas\u00e9es sur le profil ESG d\u2019un bien immobilier, et de reconna\u00eetre que les locataires ont de plus en plus de poids dans certains types de biens immobiliers pour imposer des concessions. L\u2019int\u00e9gration des consid\u00e9rations ESG peut contribuer \u00e0 fournir une protection en cas de baisse et \u00e0 renforcer les relations avec les emprunteurs par le biais d\u2019un dialogue constructif.<\/p>\n\n\n\n Clause de non-responsabilit\u00e9 du contributeur\nLes informations contenues dans ce document sont donn\u00e9es \u00e0 titre indicatif. Les informations ont \u00e9t\u00e9 tir\u00e9es de sources jug\u00e9es fiables. Les informations ne fournissent pas de conseils financiers, juridiques, fiscaux ou d\u2019investissement. Des strat\u00e9gies d\u2019investissement, fiscales ou commerciales particuli\u00e8res doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9es par rapport aux objectifs de chaque individu et \u00e0 sa tol\u00e9rance au risque.<\/span>\n<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Ce mat\u00e9riel ne constitue pas une offre \u00e0 une personne dans une juridiction o\u00f9 cela est ill\u00e9gal ou non autoris\u00e9. Ces documents n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 examin\u00e9s et ne sont pas enregistr\u00e9s aupr\u00e8s d\u2019une autorit\u00e9 de r\u00e9gulation des march\u00e9s financiers ou d\u2019une autre autorit\u00e9 de r\u00e9gulation dans les juridictions o\u00f9 nous exer\u00e7ons nos activit\u00e9s.<\/span><\/em><\/p>\n\n\n\n Le pr\u00e9sent document peut contenir des d\u00e9clarations prospectives. Les d\u00e9clarations prospectives refl\u00e8tent les attentes et les projections actuelles concernant des \u00e9v\u00e9nements et\/ou des r\u00e9sultats futurs, sur la base des donn\u00e9es actuellement disponibles. Ces attentes et projections peuvent se r\u00e9v\u00e9ler incorrectes \u00e0 l\u2019avenir, car des \u00e9v\u00e9nements qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 anticip\u00e9s ou pris en compte dans leur formulation peuvent se produire et conduire \u00e0 des r\u00e9sultats qui diff\u00e8rent mat\u00e9riellement de ceux exprim\u00e9s ou sous-entendus. Les d\u00e9clarations prospectives ne sont pas des garanties de performance future et il convient d\u2019\u00e9viter de s\u2019y fier.<\/span><\/em><\/p>\n\n\n\n Les Solutions de placement mondiales TD repr\u00e9sentent Gestion de placements TD Inc. (\u00ab GPTD \u00bb) et Epoch Investment Partners, Inc. (\u00ab TD Epoch \u00bb). GPTD et TD Epoch sont des soci\u00e9t\u00e9s affili\u00e9es et des filiales en propri\u00e9t\u00e9 exclusive de La Banque Toronto-Dominion.<\/span><\/em><\/p>\n\n\n\n \u00ae Le logo TD et les autres marques de commerce TD sont la propri\u00e9t\u00e9 de la Banque Toronto-Dominion ou de ses filiales.<\/span><\/em><\/p>\n\n\n\n Clause de non-responsabilit\u00e9 de l\u2019AIR\n<\/em><\/strong>Les points de vue et opinions exprim\u00e9s dans cet article n\u2019engagent que leurs auteurs et ne refl\u00e8tent pas n\u00e9cessairement le point de vue ou la position de l\u2019Association pour l\u2019investissement responsable (AIR). L\u2019AIR n\u2019approuve, ne recommande ni ne garantit aucune des revendications formul\u00e9es par les auteurs. Cet article est con\u00e7u comme une information g\u00e9n\u00e9rale et non comme un conseil en investissement. Nous vous recommandons de consulter un conseiller qualifi\u00e9 ou un professionnel en investissement avant de prendre une d\u00e9cision de placement ou li\u00e9e \u00e0 un investissement.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Alors que l\u2019int\u00e9gration des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans les d\u00e9cisions d\u2019investissement immobilier est devenue courante au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie, le r\u00f4le des pr\u00eateurs dans cette \u00e9volution a souvent \u00e9t\u00e9 n\u00e9glig\u00e9. Les pr\u00eateurs immobiliers int\u00e8grent de plus en plus les consid\u00e9rations ESG dans les processus d\u2019origination, de souscription et de […]<\/p>\n","protected":false},"author":7472,"featured_media":78912,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"acf":[],"yoast_head":"\n\n
\n
\n
\u00c9tude de cas : L\u2019int\u00e9gration de l\u2019ESG dans la souscription peut conduire \u00e0 de meilleures conditions de financement <\/h2>\n\n\n\n
Conclusion<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n