Alors que l’intégration des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans les décisions d’investissement immobilier est devenue courante au cours de la dernière décennie, le rôle des prêteurs dans cette évolution a souvent été négligé. Les prêteurs immobiliers intègrent de plus en plus les considérations ESG dans les processus d’origination, de souscription et de diligence raisonnable, et s’engagent avec les emprunteurs sur les questions de durabilité tout au long de la durée du prêt. L’identification et l’intégration dans le processus de prêt des facteurs ESG qui sont importants – c’est-à-dire que l’omission, l’occultation ou la déclaration erronée de ces facteurs pourrait raisonnablement influencer les décisions des investisseurs – peuvent contribuer à atténuer les risques au stade de la souscription et, en fin de compte, à réduire le risque des actifs tout au long de la période de détention jusqu’à l’échéance du prêt.
Prêts axés sur l’ESG et amélioration du profil de risque
Les prêteurs qui s’appuient uniquement sur des transactions comparables sur le marché pour la souscription, sans intégrer les facteurs de risque ESG matériels et les informations non financières importantes, peuvent ne pas traiter les problèmes qui se transforment en risques financiers tangibles. Par conséquent, les investisseurs qui ne tiennent pas compte des considérations ESG peuvent mal évaluer les opportunités d’investissement et subir des dépréciations ou des pertes plus importantes sur les prêts.
En outre, en engageant les emprunteurs sur les questions ESG importantes tout au long de la période de détention, les prêteurs peuvent avoir la possibilité d’améliorer la sécurité et la prévisibilité des revenus et peuvent inciter les emprunteurs à améliorer leurs performances ESG de manière mutuellement bénéfique, ce qui permet d’obtenir des résultats positifs au niveau de l’immobilier, tels qu’une meilleure attraction et rétention des locataires.
Intégration de l’ESG dans la dette immobilière : Guide du professionnel
De nombreuses approches d’intégration ESG issues de l’investissement en actions dans l’immobilier sont transférables aux prêts hypothécaires commerciaux. La clé de l’adaptation des pratiques axées sur les capitaux propres à l’investissement dans la dette consiste à déterminer comment dimensionner les demandes d’informations ESG et rationaliser l’approche de l’intégration. L’intégration de l’ESG doit être envisagée à trois stades du processus d’émission de la dette hypothécaire commerciale :
1) Origination/souscription : La collecte et l’évaluation des informations ESG à ce stade sont cruciales pour contextualiser une opportunité de prêt hypothécaire commercial. Les prêteurs avertis utilisent de plus en plus des listes de contrôle ESG lors de la souscription afin d’obtenir une meilleure visibilité sur les questions ESG importantes, ce qui a un impact significatif sur l’attractivité du prêt hypothécaire et les conditions négociées. Les facteurs à considérer incluent (mais ne sont pas limités à) :
a) Certifications de bâtiments axées sur le développement durable : Ils peuvent offrir une validation par une tierce partie des caractéristiques environnementales et/ou sociales d’un bien immobilier, et le rendre plus compétitif du point de vue de l’attraction/rétention des locataires et de l’exploitation (par exemple, amélioration de la qualité de l’air à l’intérieur).
b) Performance opérationnelle de l’actif sous-jacent : Des mesures objectives de l’efficacité opérationnelle, telles que le score ENERGY STAR Portfolio Manager (la référence du secteur pour les bâtiments commerciaux), ainsi que l’intensité de la consommation d’énergie et les coûts d’exploitation, peuvent influencer la capacité de l’emprunteur à assurer le service de sa dette.
c) Réputation : La réputation d’exploitation de l’emprunteur, les relations existantes avec la communauté et les parties prenantes et les controverses potentielles (par exemple, les antécédents de « réno-évictions » pour les propriétaires d’immeubles collectifs) peuvent avoir un impact sur les perspectives d’un prêteur quant au potentiel de revenu et de création de valeur du bien immobilier.
d) Proximité des commodités et des transports en commun : Des mesures objectives telles que les scores de marche, de vélo et de transport en commun d’un bien immobilier peuvent influencer sa capacité à attirer et à conserver des locataires solides.
2) Diligence raisonnable : À ce stade, certaines mesures ESG sont mesurées, évaluées et intégrées à la thèse d’investissement. Les signaux d’alarme à ce stade modifieront souvent la trajectoire de l’investissement, nécessitant au minimum un réexamen de la souscription. Par exemple, les prêteurs peuvent publier une étude ou une liste de contrôle ESG qui s’appuie sur les informations recueillies au cours de la phase de souscription, telles que :
a) Les capacités de gouvernance du groupe emprunteur, y compris l’évaluation de ses politiques et de ses structures de gouvernance par le biais d’entretiens avec le groupe emprunteur.
b) Les considérations relatives à l’état des biens et à la résilience climatique par le biais d’un examen des rapports d’évaluation de l’état des bâtiments établis par des tiers et des évaluations de l’exposition aux risques naturels (par exemple, sismiques) et aux risques climatiques physiques (par exemple, inondations, incendies de forêt, élévation du niveau de la mer), tout en veillant à ce qu’une couverture d’assurance adéquate soit mise en place.
c) L’évaluation de la contamination environnementale ou du risque lié à la pollution, en veillant à ce qu’un rapport d’évaluation environnementale du site et des conclusions détaillées soient pris en compte.
d) Le respect des exigences réglementaires en matière de rapports sur l’utilisation de l’énergie, la consommation d’eau et/ou les émissions de gaz à effet de serre, qui pourraient entraîner des amendes ou des pénalités pour le propriétaire en cas de non-respect de ces exigences.
3) Post-souscription (période de détention) : Les considérations de durabilité peuvent être intégrées dans les processus de gestion de portefeuille principalement par le biais d’un engagement avec l’emprunteur. Par exemple :
a) Parallèlement aux demandes d’états financiers annuels, les prêteurs peuvent demander des informations sur le développement durable spécifiques à la propriété (par exemple, les projets d’amélioration du développement durable prévus et les initiatives en cours) afin de faciliter un dialogue constructif sur les possibilités d’amélioration du développement durable pour la propriété.
b) Les prêteurs peuvent discuter des améliorations opérationnelles axées sur le développement durable ou des possibilités de financement des rénovations (par exemple, les « prêts verts »).
En engageant de manière proactive les emprunteurs sur les considérations ESG pendant toute la durée du prêt, les prêteurs se positionnent non seulement pour réussir pendant la période de détention, mais aussi pour d’éventuels renouvellements de prêts hypothécaires et des opportunités de financement ultérieur.
Étude de cas : L’intégration de l’ESG dans la souscription peut conduire à de meilleures conditions de financement
Propriété : Nouvelle construction, bureau du centre-ville de Toronto
Caractéristiques notables : Certification Platine du Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), le système de construction écologique le plus largement utilisé, avec des énergies renouvelables sur site
La propriété a été construite en 2016 pour dépasser de loin les exigences du code du bâtiment avec des caractéristiques axées sur l’efficacité énergétique et l’utilisation rationnelle de l’eau. En conséquence, il réalise des coûts d’exploitation (hors taxes foncières) environ 25 % inférieurs aux propriétés concurrentes. Cette réduction a permis à l’emprunteur de rester concurrentiel tout en pratiquant un loyer net plus élevé. En cas de turbulences sur le marché et de baisse des loyers, les flux de trésorerie de l’emprunteur resteront probablement plus résilients que ceux de ses concurrents. Le prêteur a également pris en considération la certification LEED Platine, le plus haut niveau d’évaluation de LEED, afin de se protéger davantage contre les risques de baisse en répondant aux exigences de plus en plus élevées des locataires en matière de développement durable.
Grâce aux caractéristiques de durabilité du bien, l’emprunteur a pu augmenter le produit du financement d’environ 10 % tout en maintenant les bases du prêt à un niveau de prix conforme à celui du marché. Par conséquent, la compréhension globale des impacts ESG par le prêteur lui a permis d’être plus compétitif que ses pairs, dont la souscription était uniquement basée sur les normes du marché.
Conclusion
Comme nous l’avons souligné, les prêteurs ont de bonnes raisons d’étendre leur influence en ce qui concerne l’engagement ESG dans les prêts hypothécaires commerciaux. Il s’agit notamment de créer un portefeuille de prêts plus résilient, de bénéficier des tendances plus larges du marché grâce à des primes ou des réductions d’évaluation basées sur le profil ESG d’un bien immobilier, et de reconnaître que les locataires ont de plus en plus de poids dans certains types de biens immobiliers pour imposer des concessions. L’intégration des considérations ESG peut contribuer à fournir une protection en cas de baisse et à renforcer les relations avec les emprunteurs par le biais d’un dialogue constructif.
Clause de non-responsabilité du contributeur
Les informations contenues dans ce document sont données à titre indicatif. Les informations ont été tirées de sources jugées fiables. Les informations ne fournissent pas de conseils financiers, juridiques, fiscaux ou d’investissement. Des stratégies d’investissement, fiscales ou commerciales particulières doivent être évaluées par rapport aux objectifs de chaque individu et à sa tolérance au risque.
Ce matériel ne constitue pas une offre à une personne dans une juridiction où cela est illégal ou non autorisé. Ces documents n’ont pas été examinés et ne sont pas enregistrés auprès d’une autorité de régulation des marchés financiers ou d’une autre autorité de régulation dans les juridictions où nous exerçons nos activités.
Le présent document peut contenir des déclarations prospectives. Les déclarations prospectives reflètent les attentes et les projections actuelles concernant des événements et/ou des résultats futurs, sur la base des données actuellement disponibles. Ces attentes et projections peuvent se révéler incorrectes à l’avenir, car des événements qui n’ont pas été anticipés ou pris en compte dans leur formulation peuvent se produire et conduire à des résultats qui diffèrent matériellement de ceux exprimés ou sous-entendus. Les déclarations prospectives ne sont pas des garanties de performance future et il convient d’éviter de s’y fier.
Les Solutions de placement mondiales TD représentent Gestion de placements TD Inc. (« GPTD ») et Epoch Investment Partners, Inc. (« TD Epoch »). GPTD et TD Epoch sont des sociétés affiliées et des filiales en propriété exclusive de La Banque Toronto-Dominion.
® Le logo TD et les autres marques de commerce TD sont la propriété de la Banque Toronto-Dominion ou de ses filiales.
Clause de non-responsabilité de l’AIR
Les points de vue et opinions exprimés dans cet article n’engagent que leurs auteurs et ne reflètent pas nécessairement le point de vue ou la position de l’Association pour l’investissement responsable (AIR). L’AIR n’approuve, ne recommande ni ne garantit aucune des revendications formulées par les auteurs. Cet article est conçu comme une information générale et non comme un conseil en investissement. Nous vous recommandons de consulter un conseiller qualifié ou un professionnel en investissement avant de prendre une décision de placement ou liée à un investissement.
Auteur
Benjamin Lemire
Vice-président, recherche et engagement ESG
TD Asset Management Inc.
Myles Routly
Vice-président, Immobilier et hypothèques
TD Asset Management Inc.
